Advokat 

Vi tilbyr advokattjenester innenfor de fleste rettsområder. 

Mange vegrer seg for å ta kontakt med advokat i frykt for at dette vil innebære store kostnader. Forsikringen dekker i mange tilfeller advokatbistand ved tvister og konflikter. I en vanskelig situasjon kan vi hjelpe deg med å få nødvendig forsikringsdekning. Snakk med oss i dag og finn ut om du får salæret dekket.

Usikker på om vi kan bistå deg?

Kontakt oss så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak - tlf. 45 88 22 01.

 

Kjøp og salg av eiendom - endringer i avhendingsloven

Fra 1. januar 2022 inntrådte endringer i avhendingsloven og en tilhørende ny forskrift (tryggere bolighandel) i kraft. Formålet med de nye reglene er å gjøre bolighandelen tryggere og redusere antall boligtvister. De mest praktiske endringene medfører blant annet strengere krav til boligselger, en minsteterskel for når mangelskrav kan gjøres gjeldende, og innføring av minstekrav til tilstandsrapporter.

 «Som den er»- forbehold fjernes

En av endringene i avhendingsloven er at selger ikke lenger kan ta forbehold om at boligen selges «som den er» i forbrukerkjøp. Formålet er å gi selger et insentiv til å foreta undersøkelser av boligen i forkant av et salg, ettersom hen ikke lenger kan påberope seg at boligen er solgt «som den er».  Samtidig vil flere forhold ved boligen være klarlagt i forkant, slik at risikoen for konflikt og tvist i etterkant reduseres.

Minstekrav til tilstandsrapport i forskrift

Den nye forskriften innfører minstekrav til tilstandsrapporters innhold og utforming for at rapportene skal anses «godkjent». Forskriften inneholder blant annet krav til hvilke undersøkelser som skal gjøres og hvordan de spesifikt skal utføres. Det gjelder blant annet undersøkelse av kjøkken, innvendige vann- og avløpsrør, varmvannsbereder, vannbåren varme, takkonstruksjon, yttervegger, vindu og ytterdører, elektrisk anlegg og samsvarserklæring, dokumentasjon på håndverkertjenester mv.

De nye reglene i forskriften medfører strengere krav for selger til å dokumentere oppussinger/renoveringer på egen bolig ved salg. For håndverkere betyr dette at det blir enda viktigere enn tidligere å dokumentere eget arbeid, og avvik her vil igjen kunne få betydning for tilstandsgrad på aktuell bolig.

Innføringen av minstekrav til tilstandsrapporter kan ses i sammenheng med blant annet de strengere krav til selger. Dette fordi en tilstandsrapport som er «godkjent» har den konsekvens at kjøper overtar risikoen for det som tydelig fremgår av godkjent tilstandsrapport.

Det skal bemerkes at selger fortsatt vil være ansvarlig for takstmannens feil ved utarbeidelse av rapporten. Identifikasjon mellom takstmann og selger gjør at selger får en særlig oppfordring til å sørge for at takstrapportene gir så korrekt inntrykk av boligen som mulig.

Kjøpers egenandel ved feil og mangler

I den nye loven er det også innført en minsteterskel for mangelskrav. Kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opptil 10 000 kroner ved feil og mangler, også omtalt i lovforarbeidene som «kjøpers egenandel». Regelen gjelder for samtlige mangler ved eiendommen sett under ett. Det gjelder altså ikke én minsteterskel for hver enkelt mangel, men feil og mangler sett under ett.

Også denne bestemmelsen er innført med det formål å minske antall boligtvister ved at man unngår tvister om bagatellmessige feil og mangler.

Nulltoleranse for arealavvik

I praksis vil det også bli nulltoleranse for innendørs arealavvik som er større enn to prosent, og utgjør minst en kvadratmeter, med mindre selgeren kan godtgjøre at kjøperen ikke la vekt på opplysningen ved kjøpet. Det vil regnes som en mangel uavhengig av minsteterskelen på 10 000 kroner.

Oppsummering

De nye reglene gir i større grad selger en oppfordring til aktivt å undersøke og avdekke boligens tilstand før et eventuelt salg. Samtidig vil kjøper gis et bedre beslutningsgrunnlag og det vil skape mer forutsigbarhet i boligsalg.Lovverket vil aldri forhindre helt at tvister oppstår, både omkring hva som var avtalt, og hvor risikoen for feil ved en bolig skal plasseres i det konkrete avtaleforholdet.

Advokat & Eiendomshuset  har kompetanse innenfor fast eiendom, herunder saker som omfattes av avhendingslova.

 

Advokat - Arbeidsrett og flere andre fagområder

Arbeidsrett er ett av flere områder vi har spesialisert oss på, Advokat Bjørn Thore Hansen har i mange år vært advokat for Norgesgruppen når det gjelder dette fagområde. Vi dekker mer eller mindre alle områder i forhold til næringsliv- og privatjuss. Styreverv for små og mellomstore bedrifter som har behov for eksterne styremedlemmer, er også noe vi vurderer. Ta kontakt for en uforpliktende samtale. 

Advokat - Testament - Fremtidsfullmakt - Samtykke til uskifte - Samboeravtale

I august har vi gratis konsultasjon for de som vurderer å opprette testament, fremtidsfullmakt. og eller har behov for samtykke til uskifte,  ring tlf. 45882201 for rådgivning.

Uskifte - Samtykke

I visse tilfeller må gjenlevende innhente samtykke fra avdødes arvinger for å kunne sitte i uskiftet bo. Dette gjelder i all hovedsak avdødes særkullsbarn da disse har rett til sin arv straks.

Særkullsbarn er barn som avdøde har fra tidligere forhold, samt etterkommerne til disse. For at gjenlevende skal kunne sitte i uskiftet bo med disse, må de gi sitt samtykke. Slikt samtykke kan enten gis på forhånd, eller etter at førstavdøde går bort. Dersom særkullsbarn gir samtykke, er de som utgangspunkt bundet av dette samtykke. I visse tilfeller er imidlertid gjenlevende pliktig til å foreta skifte. Særkullsbarn kan forøvrig sette vilkår eller begrensninger til et slikt samtykke. Det er blant annet mulig å bestemme at det skal være tidsbegrensning knyttet til retten til å sitte i uskiftet bo. De kan f.eks bestemme at det skal foretas skifteoppgjør innen 10 år, eller når gjenlevende fyller x antall år. Dette medfører at særkullsbarna får en forventning til når de får mors/farsarven. Det kan også innføres rådighetsbegrensninger for lengstlevende. Det kan dreie seg om begresninger knyttet til at gjenlevende ikke har rett til å selge boligen uten særkullsbarnas samtykke. Dette gjør at avdødes barn kan føle seg sikrere på at gjenlevende ikke vil skusle bort mors/farsarven. 

Testament

Vil du tilgodese andre personer enn dine nærmeste slektninger, eventuelt fordele ulikt mellom arvingene, eller er du samboer, da bør du vurdere å sette opp testament. Vil du at arven skal fordeles på annen måte enn det som følger arveloven må du skrive testament. Tilhører du gruppen ikke gruppen «ektefeller med felles barn» bør du vurdere å skrive testament. Dette gjelder for eksempel samboere og aleneboere uten livsarvinger.

Fremtidsfullmakt

Lag en fremtidsfullmakt før det er for sent. Da kan du bestemme hvem som skal ta vare på dine interesser hvis du ikke klarer. En fremtidsfullmakt er et dokument som forteller hva du ønsker skal skje med deg og din økonomi hvis du får endret hverdag gjennom ulykke, slag eller demenssykdom. Det kan f.eks være at du blir så avhengig av hjelp at du ikke kan bo for deg selv, men må bo på sykehjem eller institusjon. Med en fremtidsfullmakt kan du peke ut en fullmektig som får mulighet til å selge boligen din eller andre eiendeler. Og eventuelt fordele midlene slik du har bestemt i fullmakten.

Uten fremtidsfullmakt vil Statsforvalteren oppnevne en verge til deg hvis ulykken rammer. Dette vil som oftes være ektefellen. Men du kan ikke lån, du kan ikke pantsette og du kan ikke dele ut arv. Det gjør at oppnevnelsen av verge gir mange begrensninger. Du kan risikere å få en fremmed verge, særlig hvis du ikke har ektefelle eller søsken. Fremtidsfullmakten er regulert i vergemålsloven og gir deg større selvbestemmelsesrett om hvem som skal ivareta dine interesser og hvordan dette skal skje, dersom du ikke lenger skulle være i stand til det på grunn av sinnslidelse, demens eller alvorlig svekket helbred. Vi hjelper deg med å tilpasse fremtidsfullmakten. 

Samboeravtale

En samboer avtale bestemmer bl.a hvem som eier hva, og hvordan delingen skal skje når samlivet opphører. Det er bare 26% av samboerne som har samboeravtale. De fleste andre lever i spenning. Få vet hva en må dele om samlivet tar slutt. Mange som lever i samboerforhold har solide inntekter og god økonomi, og mye å tape. Skriv samboeravtale, så kan de spenningssøkende heller hoppe i fallskjerm etterpå. Samboerpar som kjøper ny bolig sammen har gjerne felles lånetilsagn fra banken, og når de får tilslag på boligen og stiller i kontraktsmøte hos megleren, er skjøtet ferdig utfylt med 50/50 eierskap. De færreste er bevisste på hvilken eierbrøk som er riktig.

Samboeravtalen ligger gjerne i skuffen frem til partene er i konflikt. En balansert og klar avtale vil besvare mange tvistepunkter og gjøre det lettere å takle et samlivsbrudd eller et dødsfall.

Alle samboere bør skrive samboeravtale. Kanskje behøves et testament også?

Advokat - viktig å avklare eierbrøk for ektefeller og samboere

Samboere og ektefeller vil ofte ha ulike økonomiske forutsetninger ved kjøp av felles bolig. Mange går inn med ulike innskudd, og velger å ha ulikt gjeldsansvar. Derfor er det viktig å avklare eierforholdet i boligen. Manglende bevissthet rundt dette kan skape store problemer ved samlivsbrudd, dødsfall eller kreditorpågang. Ta kontakt for konsultasjon. 

Eiendomsmegling og advokattjenester

Vi har lang erfaring med salg av bolig- og hytteeiendommer. Vi har også en unik oppfølging av interessenter.  Medlemmer av Huseierne får 20% rabatt på meglerhonorar og advokattjenester. 

E-takst /verdivurdering

Dersom du skal refinansiere lån er det stadig flere banker som krever e-takst fremfor den vanlige verdivurderingen. Det har vært ulike krav og praksis i meglerbransjen for hvordan verdivurderinger dokumenteres. Det er derfor blitt utviklet en ny bransjestandard for å øke presisjonen i vurderingen for både kjøper, selger og bankene. Ta kontakt ved behov for e-takst.

 

Advokat Bjørn Thore Hansen har samarbeidsavtale med Huseiernes Landsforbund (HL). Vi yter bistand til medlemmer av Huseierne. Som medlem får du en halv time gratis bistand, deretter 20% rabatt på vanlig timesats. Etter HL sine regler forutsettes at du i første møte orienterer om at du er medlem av HL.

Kom gjerne innom for en uforpliktende prat.